Pesquisa realizada pelo doutor segurança aponta os principais erros em projetos de novos condomínios residenciais
“Preocupado com a qualidade dos prédios residenciais recém entregues, no que se refere à minha especialidade, que é prevenção à criminalidade e proteção patrimonial, no final de 2017, durante 4 meses, realizei pesquisa de campo objetivando auferir o nível de segurança projetado pelas construtoras“.
A análise de risco se deu em 31 condomínios, sendo que em 15 deles tive permissão para adentrar às áreas internas.
O trabalho se concentrou nas seguintes estruturas físicas e eletrônicas:
a) Guarita: análise do tamanho, localização e formatação, com os seguintes sub itens:
- Estrutura com blindagem arquitetônica ou não? Qual a qualidade?
- Utilização ou não de passa volumes, passa documentos, aletas de ventilação e porta blindada.
b) Existência ou não de clausuras de pedestres e seu posicionamento;
c) Existência ou não de clausura de veículos e seu posicionamento;
d) Qual tipo de controle para acesso de pessoas cadastradas?
e) Qual tipo de controle para acesso de veículos cadastrados?
f) Existe proteção perimetral nos muros e gradis? Qual a qualidade e nível de segurança?
g) Existem câmeras de segurança instaladas? O número é o ideal? Foram instaladas em locais corretos? Existe infraestrutura para possível instalação de câmeras de segurança no futuro?
Para promover as vendas das novas unidades, geralmente, no lançamento é apresentado vasto material publicitário, reforçado pelo testemunho dos corretores de imóveis, que enaltecem a preocupação da construtora para com a segurança dos moradores.
Ou seja, é prometido como diferencial o fato de ser um condomínio seguro.
E na prática, o prometido é realmente entregue?
Infelizmente, na grande maioria dos casos, a resposta é negativa!
O resultado do trabalho que realizei mostrou que pelo menos 70% dos condomínios entregues não possuem estrutura adequada para garantir bom nível de segurança patrimonial.
Mas quando o morador vai ter consciência do problema?
Tenho larga experiência no trato com prédios residenciais; há 22 anos fui pioneiro na realização de palestras para condomínios; além de desenvolver treinamento e capacitação para funcionários (porteiros, zeladores, controladores de acesso e vigilantes). Posso afirmar que quando as chaves são entregues aos novos proprietários, tudo é motivo de festa e alegria, mas só nas primeiras semanas, enquanto as famílias estão curtindo o novo lar.
É o síndico quem primeiro começa a perceber os problemas com a segurança. Se o zelador for experiente, também irá notar rapidamente a existência das principais falhas e vulnerabilidades. Os moradores, logo em seguida, passam a reclamar desses erros grotescos.
QUAIS FORAM AS PRINCIPAIS FALHAS LEVANTADAS NOS NOVOS PRÉDIOS ENTREGUES EM SÃO PAULO?
A conclusão, é que na maioria dos condomínios que realizei Raio – X, o prometido na venda não foi concretizado quanto a segurança patrimonial. Feita a constatação, vamos à enorme lista de problemas que encontrei:
1) Guarita:
- Posicionamento, formato e tamanho equivocados, dificultando que o porteiro tenha plena visão de áreas ;essenciais, principalmente da recepção de pessoas e autos;
- Portas de entrada instaladas em áreas não recomendadas e extremamente frágeis;
- Falta de passa volumes e passa documentos acoplados na alvenaria.
2) Blindagem Arquitetônica da Guarita:
- Cerca de 55% das portarias sem blindagem;
- Nos condomínios em que a guarita, em tese, era blindada, em quase 50% delas foi instalada porta de alumínio; em alguns casos de vidro;
- Das portas blindadas instaladas, quase 60% eram de qualidade duvidosa, sendo que em 30% dos casos poderiam ser abertas com a utilização de pé de cabra;
- Imagine uma porta blindada instalada em vão que não tem batente feito de aço balístico. Pois é; isso é bastante comum!;
- Vidros blindados não instalados na forma correta; situação que pode gerar rapidamente trincas e necessidade de substituição.
3) Clausura de Pedestres:
- A inexistência é bastante comum;
- Quando instalada, muitas apresentam erros primários;
- Falta de entradas individualizadas.
4) Portão de Acesso de Pedestres na Portaria:
- Instalação de portão alto demais ou muito pesado, o que dificulta o fechamento;
- Baixa qualidade no quesito fechadura e mola aérea;
5) Controle Eletrônico para Acesso de Pessoas:
- Inexistente em 90% dos prédios.
6) Portão de Acesso de Veículos:
- 85% foram projetados de forma equivocada, com erros de tamanho e posicionamento. Em quase 90% faltam entradas independentes para autos. Com isso, principalmente nos horários de pico de entrada e saída, o fluxo fica lento, provocando aborrecimentos, demora desnecessária e aumento na insegurança.
- Qualidade duvidosa na instalação e do motor de acionamento do portão automático, tanto que, em muitos empreendimentos os defeitos surgiram logo após o início da habitação.
7) Clausura de Veículos:
- Em 75% dos prédios encontramos clausura; no entanto, em 80% dos casos formatada de forma errada, possibilitando a entrada de mais de um auto na zona enclausurada. Com isso, qualquer veículo suspeito tem facilidade de ingressar na zona de clausura mediante a estratégia chamada “ carona ”, ou seja, aproveitando o primeiro portão aberto pelo morador para entrar junto com ele.
8) Controle Eletrônico para Acesso de Autos dos Moradores:
- Esse foi o aspecto mais positivo; quase 80% optaram pelo controle digital, que impossibilita clonagem e registra eletronicamente toda entrada e saída de veículos;
- Menos de 10% optaram pelo controle de acesso eletrônico conhecido por “ sem parar ”, provavelmente porque os custos seriam maiores.
9) Proteção Perimetral:
- 70% dos edifícios tinham algum tipo de proteção perimetral eletrônica;
- 80% dos equipamentos para proteção eletrônica de muro ou gradil, apresentaram qualidade duvidosa, muito favorável a disparos falsos e consequente desligamento do sistema;
- 30% projetaram muros que dificultam sobremaneira a instalação de proteção física ou eletrônica, isso em virtude do formato desigual ou estatura diminuta;
- Os empreendimentos que optaram pela instalação de gradil, privilegiam mais a beleza do que a segurança
10) CFTV
- A maioria dos condomínios novos, ou seja 95%, apresentaram câmeras de segurança instaladas;
- No entanto, 90% instalou número de câmeras insuficientes para cobrir todas as áreas importantes para a segurança;
- A falta de análise de risco antes da instalação do sistema de CFTV é fator negativo em praticamente todos os empreendimentos analisados;
- Câmeras de segurança instaladas de forma não profissional (infra estrutura) gera prejuízo à qualidade das imagens no monitor do vídeo instalado no interior da portaria;
- Em alguns prédios visitados, as construtoras sequer providenciaram infraestrutura para posterior instalação de câmeras de segurança. Nesses casos, o valor de investimento será altíssimo no futuro. Caso fosse feita durante a construção teria valor bem mais baixo;
- Em 100% dos empreendimentos não ocorreu preocupação em se proteger o gravador de imagens, permitindo que possa ser facilmente subtraído em caso de arrastão
11) Outros detalhes
- Falta de ar condicionado no interior das guaritas da maioria dos prédios recém-entregues;
- Local de trabalho para o porteiro não projetado ergonomicamente;
- Falta de interfones para facilitar o trabalho do porteiro em praticamente 100% dos condomínios. Geralmente, somente instalam 01 interfone no portão principal de pedestres.
De todos os problemas encontrados qual foi a falha que mais chamou a atenção?
Em 3 condomínios de classe média-alta encontrei portaria blindada com banheiro acoplado. Ocorre que a porta de entrada para o toalete a ser usado pelo porteiro não era interna. Acredite se quiser, foi instalada externamente, ou seja, o funcionário para utilizá-lo, precisa abrir a porta blindada e deixar a guarita para ter acesso ao toalete. Assim, a portaria permanecerá aberta e o colaborador totalmente desprotegido.
Além de falta de conhecimento total em segurança, os projetistas não tiveram algo que se espera de um profissional, o bom senso.
Mas por que as construtoras têm cometido tantos erros na elaboração dos projetos de condomínios residenciais?
A primeira constatação, é que os profissionais responsáveis pela maioria dos projetos não dominam os mais modernos e eficientes conceitos de segurança patrimonial. Questionei engenheiros e arquitetos quanto ao fato, que me disseram ainda não existir cadeira universitária nesse sentido e nem cursos de extensão.
Dá para entender o motivo de tantos erros primários apurados!
Mas os problemas não param por ai, a ferida é ainda mais profunda.
Sou especialista em blindagem arquitetônica, estudei muito sobre esse assunto.
Pude constatar verdadeiras gambiarras nas guaritas recém-construidas.
Senão, vejamos:
Gambiarra 1) Em diversos empreendimentos encontrei guaritas blindadas com portas de alumínio ou de vidro. Não precisa ser especialista em segurança para saber que essa opção é totalmente equivocada;
Gambiarra 2) Outra verificação desastrosa, é a instalação de vidro blindado apoiado diretamente na alvenaria da guarita e não em caixilho produzido com aço balístico. O risco de o vidro trincar em menos de um ano é altíssimo;
Gambiarra 3) Passa-volumes acoplado na alvenaria da guarita feito de latão e não de aço balístico;
Gambiarra 4) Para minha surpresa, foi frequente observar passa volumes feito de aço balístico, mas que permitiria suspeito introduzir arma de fogo e ameaçar porteiro;
Gambiarra 5) Outro ponto que somente é observado no dia a dia do trabalho do porteiro, é a falta de ventilação natural no interior da guarita blindada. Isso não é bom para a saúde do funcionário, que terá a todo momento que acionar aparelho de ar condicionado. Na verdade, acredito que a maioria das construtoras desconhecem as técnicas que permitem entrada de ar natural no interior da portaria blindada sem risco de penetração de disparo de arma de fogo;
Gambiarra 6) Imagine porta blindada com fechadura usada em porta simples residencial e com batente de madeira, ou seja, pode ser fácil e rapidamente arrombada com o uso de pé de cabra
Gambiarra 6) Para não me alongar, encontrei muitas portas, aparentemente blindadas, mas elaboradas com chapas de latão ou ferro, não com aço balístico e equipadas com fechaduras simplórias. Conclusão: Parecem blindadas mas não são!
QUEM SÃO OS MAIORES PREJUDICADOS FRENTE AS EVENTUAIS FALHAS DAS CONSTRUTORAS?
Indiscutivelmente, são os compradores das unidades, porque vão arcar com os prejuízos econômicos e emocionais decorrentes da insegurança do local que escolheram para abrigar suas famílias. Terão despesas substanciais para tentar corrigir as eventuais falhas e, provavelmente, seus imóveis serão desvalorizados. Não bastasse, ainda vão viver intranquilos quanto a segurança de seus entes queridos.
O problema é que nem todos os erros são passíveis de correção.
E aí, quem paga esse prejuízo?
Vou citar uma das falhas mais gritantes encontrada nos projetos; e que não tem solução. Refere-se ao fluxo de veículos. Em condomínios com número grande de unidades, e, por conseguinte, com centenas de vagas na área da garagem, é preciso criar solução viável para que o fluxo de saída e entrada de autos não gere engarrafamento nas duas vias de acesso.
Visitei pelo menos 4 condomínios em que o morador, no horário de rush, demora cerca de 10 minutos para conseguir sair da garagem. Outros empreendimentos geram demora na entrada de autos, provocando engarrafamento na rua. Com isso, as reclamações rapidamente chegam à prefeitura, que expede notificação e multa ao condomínio.
CONCLUSÕES FINAIS:
A) Ao iniciar um projeto de empreendimento imobiliário, a construtora deve buscar assessoria de especialista em segurança patrimonial de edificações. Com essa providência, o condomínio ficará muito mais seguro frente a ação de marginais;
B) As universidades de arquitetura e engenharia terão que se adaptar às necessidades atuais de segurança. Fatalmente, deverão inserir na grade curricular matéria referente a “ segurança patrimonial para edificações ”, com foco na violência urbana;
C) Ao assumir um empreendimento novo, o síndico deve, como medida urgente, contratar profissional especializado para fazer levantamento técnico das possíveis falhas e erros do projeto quanto a segurança. Laudo em mãos, pode cobrar da construtora as devidas correções. Caso não seja atendido, poderá requerer ação indenizatória na justiça;
D) Ao visitar o show room, o interessado em adquirir apartamento novo deve obter todas as informações possíveis sobre o imóvel. Mas, deve ficar especialmente atento quanto ao nível de segurança que a nova construção irá oferecer. Para tanto, acredito que este meu estudo será de bastante valia para evitar a compra de ato por lebre. Exija memorial descritivo de todos os materiais que vão ser usados; peça planta baixa e em 3D para ter melhor visualização da guarita e área de entrada de pessoas e veículos; quantas câmeras de segurança estão previstas e em quais locais serão instaladas; qual será a proteção perimetral que vai ser aplicada, entre outros assuntos. Após fazer todas essas verificações e se certificar que está comprando imóvel com bom nível de segurança, exija que tudo conste no memorial descritivo dos materiais.
JORGE LORDELLO
Pioneiro em Palestras “in company” sobre Segurança Pessoal e Patrimonial
Especialista em Segurança Pública e Privada
Palestrante e Conferencista
Escritor Internacional e Articulista com mais de 2500 artigos publicados
Pesquisador Criminal
Conhecida na mídia como “Doutor Segurança”
www.lordellotreinamento.com.br
jlordello@uol.com.br